최근 미국에서 트럼프 대통령이 50년 만기 모기지 도입을 제안했다는 소식에, 많은 언론 매체에서 떠들썩했습니다.

일단 간단하게 생각하면 30년도 아닌 50년으로 모기지 상환기간이 늘어나면, 자동차 할부금처럼 늘어나는 상환기간만큼 매월 지불해야 하는 Monthly Payment는 감소하게 됩니다.

하지만, 모두가 알고 있듯이 지불해야 하는 총이자는 증가하게 됩니다.

그런데, 이뿐일까요?

이번 칼럼에서는 50년 상환 모기지라는 주제로, 은행이 숨기고 있는 악마의 이빨을 파헤쳐 보고자 합니다.

자 우선, Live Now Fox의 “Impacts of a 50-year mortgage for homebuyers”라는 제목의 인터뷰를 보면, 다음과 같은 내용을 말하고 있습니다.

월 납입금과 진입 장벽 완화

우선 첫 번째로 Monthly Payment와 바이어의 진입 장벽이 완화될 수 있는 긍정적인 효과가 있습니다.

처음에 이미 말씀드렸듯이, 상환 기간이 50년으로 늘어나면, 같은 금액을 빌려도 매달 같아야 할 금액이 낮아지기 때문입니다.

따라서 첫 주택 구매자나 소득이 제한적인 가구가 주택 시장에 진입할 수 있는 기회가 증가할 가능성이 생기게 됩니다. 예를 들면, 간단하게 계산해서 30년 모기지로 월 2,500달러 내야 했던 집을 50년 모기지로 바꾸면 월 1,800~2,000달러 수준으로 월 비용이 감소하는 효과를 가져오기 때문입니다.

하지만, 다시 한번 강조하고 싶은 것이, 월 납입금이 낮다고 해서 총 지불 금액이 적어지는 건 아닙니다. 오히려 전체 이자 부담은 더 커집니다.

자산 형성지연(Equity 형성 지연)

두 번째로는 장기 상환 모기지는 장기 모기지는 초기 몇 년 동안 대부분 납입금이 이자로만 가고, 원금 상환은 극히 적을 수밖에 없습니다. 참고로 아래에

따라서 주택을 사도 자기 자산(Equity)이 아주 천천히 쌓이기 때문에, 집값이 조금이라도 떨어지면 대출금에 비해서 집값이 더 작아지는 “언더워터” 상태, 즉 깡통주택이 될 가능성이 높아지는 것입니다. 그렇게 될 수밖에 없죠~

집주인은 매월 열심히 갚고 있다는 생각으로 지불하고 있지만, 50년 모기지는 기본적으로, 첫 10~15년 동안은 원금이 거의 줄지 않아 실제 재산 가치는 거의 증가하지 않게 되니깐요.

결국 부동산 시장 상황이 나빠져서 집값이 하락하게 되면, 집을 팔거나 재융자(Refinance)할 때 불리해질 수 있습니다.

총이자 비용 증가

대부분의 사람들들이 이미 알고 있듯이, 상환 기간이 길어질수록 장기적으로 지불해야 하는 총이자가 급격히 증가합니다. 예를 들어서, 30년 모기지의 경우, 원금이 50만 달러에 이자율이 6%라고 가정하면 대략 55만 달러의 이자를 부담하게 됩니다. 하지만, 이를 50년 모기지 바꾸게 되면, 대략 90-95만 달러의 이자 부담이 발생하게 됩니다.

따라서 단기 월 납입금 부담을 낮추는 대신, 평생 갚아야 하는 비용은 거의 두 배 가까이 늘어날 수 있게 됩니다.

이외에도 인터뷰에서는, 50년 상환 모기지는 금융시장에 시스템적으로 리스크를 주고, 주택소유자 자율성을 저지하며, 정작 주택 공급 문제는 해결하지 못한다고 말하고 있습니다.

그렇죠, 보통 이런 장기상환 모기지는 고정금리로 계약을 하게 되는데, 금리가 상승할 때는 은행의 수익에 부정적으로 작용하는 등, 금리변화에 유연하게 대처할 수 없는 리스크가 가중된다고 볼 수 있으니깐요.

또한 낮은 고정금리 모기지를 가진 기존 주택 소유자들이 “이자율이 높아진 시점에라도 집을 팔고 싶어도 못 파는” 상황이 생길 수 있기 때문에, 이는 주택 시장의 유동성을 저해하고, 집값이 내려가기보다는 오히려 “잠금 된” 수요가 유지되면서 집값을 높게 유지하는 요인이 작용할 수 있습니다. 여기에 “이자율이 낮은 모기지에 묶여 있기 때문에 더 나은 직업이나 기회가 있어도 이사를 못 가는 사람들”이 생길 수 있고, 이는 결국 노동시장의 유연성을 저해하게 될 가능성이 높겠죠.

결국 단순히 대출 조건을 완화하면 수요는 늘어나지만 공급은 그대로라서, 집값 상승 압력은 여전히 존재하기 때문에, 장기 모기지는 “가격을 안정시키기 위한 근본 해결책”이 아니라, 단기적인 부담 완화 수단에 불과라고 말하고 있습니다.

_{2부에서 계속됩니다.}