지난주 신용점수에 이어, 이번 주에는 내 집 마련의 실탄이라 할 수 있는 ‘다운페이먼트(Down Payment)’에 대해 이야기해보려 합니다. 많은 분이 “통장에 돈만 있으면 되는 것 아닌가요?”라고 묻습니다. 하지만 캐나다 모기지 심사에서 다운페이먼트는 단순히 자금의 ‘액수’뿐 아니라 그 자금의 ‘출처’와 ‘이동 경로’까지 꼼꼼하게 따지는 매우 중요한 항목입니다.

1. 얼마나 준비해야 할까요? (최소 다운페이 규정)

집값에 따라 최소 다운페이 비율이 다릅니다. 기본 규정은 다음과 같습니다.

• $50만 불 이하: 집값의 5%
• $50만 불 초과 ~ $150만 불 미만: 최초 $50만 불까지 5%, 초과분은 10%
• $150만 불 이상: 20% 이상(모기지 디폴트 보험 불가)
• 투자용 부동산: 통상 20% 이상이 요구됩니다(보험 불가에 해당하는 사례가 많음).
• 30년 상환 선택 시: 일반적으로 보험이 없는 모기지(20%+ 다운페이)가 필요합니다. 보험 모기지는 25년 상환이 표준입니다.

2. 은행은 당신의 지난 90일을 알고 싶어 합니다

모기지 승인 시 은행은 보통 ‘최근 90일간의 은행 거래 내역(90-day Bank Statements)’을 요구합니다. 이는 캐나다의 자금세탁방지(AML) 규정에 따른 자금 출처 증빙 절차로, 변호사도 확인 의무가 있습니다.

• 목돈 입금 주의: 급여 외에 큰 금액 입금이 있다면, 그 출처(차량 매각, 보너스, 투자 환매 등)를 증빙해야 합니다. 근거 없는 일시 자금은 리스크로 평가되어 심사에 악영향을 줍니다.
• 현금 보관: ‘장롱 속 현금’을 직전 입금하는 경우 출처 소명이 어려워 다운페이로 인정받지 못할 수 있습니다. 일반적으로 최소 90일 전부터 계좌에 안착 시키고, 관련 증빙을 정리하는 것이 안전합니다.
• 계좌 간 이체: 계좌 간 이동이 많다면 ‘입금 계좌’와 ‘출금 계좌’의 90일 내역을 모두 제시해 자금 흐름을 연결해 보여야 합니다.

3. 한국에서 송금 받거나 부모님 도움을 받는다면?

토론토 집값이 높다 보니 한국에서 자금을 가져오거나 부모님의 도움(Gift)을 받는 경우가 많습니다. 아래 요건을 지키면 원활히 승인 받을 수 있습니다.

• 증여(Gift Funds): 즉시 가족(부모, 조부모, 형제 등)으로부터 받은 비상환 증여여야 하며, 증여 확인서(Gift Letter)와 이체 증빙이 필요합니다. 대출 또는 상환 의무가 암시되면 부채로 간주되어 심사를 악화시킬 수 있습니다.
• 해외 송금: 해외 자금은 송금인/수취인 명시, 원계좌 3~6개월 내역, Wire 영수증 등 명확한 페이퍼트레일이 요구됩니다. 고위험, 제재 국가, 불명확한 현금성 자금은 거절될 수 있습니다.
• 타이밍: 국내 자금은 통상 클로징 15~30일 전 계좌에 반영되고, 해외 자금은 30~90일 전 반영, 입증을 요구하는 관행이 널리 쓰입니다(렌더별 상이).

미리 준비된 자금이 '진짜' 내 돈입니다

다운페이먼트는 단순히 계약금이 아니라, “이 집을 감당할 수 있는 재정 능력이 있다”는 증거입니다. 오퍼 직후 자금을 옮기고 증빙을 모으기엔 늦습니다. 매물을 보기 전, 자금을 한 계좌로 모으고 90일 내역을 깔끔하게 준비하세요. 불필요한 대규모 이체를 줄이고, 큰 입금은 출처 증빙을 함께 정리하는 것이 승인 지름길입니다.

다음 주에는 본격적인 모기지 쇼핑의 시작, **'사전 승인(Pre-approval)'**이 왜 필수인지 알아보겠습니다.