1. 사전 승인(Pre-Approval)이란 무엇인가

집을 사기로 마음먹었을 때 무엇부터 해야 할까 고민하는 사람들에게 가장 먼저 해야 할 일은 바로 사전 승인을 받는 것이다. 사전 승인이란 은행이나 모기지 브로커가 당신의 소득, 신용 점수, 부채 상황 등을 종합적으로 검토하여, “당신은 최대 얼마까지 모기지를 받을 수 있다”는 금전적 한도를 미리 수치로 확인해 주는 절차인 무엇이다.  

캐나다 정부 공식 금융소비자 안내에 따르면 사전 승인은 대출 기관이 당신의 재정 상태를 평가하여 최대 대출 가능 금액과 잠정 금리를 제시해 주는 것으로, 결국 본격적인 주택 구매 과정에 들어가기 전 재정적인 기준과 방향을 명확히 세워주는 단계라고 정의하고 있다.  

사전 승인을 받았다는 것은 단순히 예산을 아는 것 이상이다. 이것은 **“당신은 특정 금액까지 대출을 받을 수 있는 능력이 있다”**는 신호이며, 이 신호는 부동산 시장에서 당신의 신뢰도를 크게 높여 주는 중요한 증거가 된다. 특히 경쟁이 치열한 지역에서는 판매자와 에이전트가 사전 승인서를 요구하는 경우가 많다.  

2. 최신 절차와 준비: 사전 승인 과정 자세하게

사전 승인 과정은 단순히 신청서만 내는 것이 아니라, 정확한 서류 준비와 스트레스 테스트 고려가 함께 이루어지는 현실적인 절차다. 캐나다 대부분의 금융기관은 신청자의 신용 보고서와 소득, 자산, 부채 비율(총부채서비스비율: TDSR) 등을 면밀히 검토한다.  

일반적으로 필요한 서류는 다음과 같다:

• 신분증: 여권 또는 운전면허증과 같은 정부 발행 ID
• 소득 증빙: 최근 급여명세서, T4, Notice of Assessment(세금 보고 확인서)
• 은행 거래내역: 최근 3개월에서 6개월치 (자산 및 현금 흐름 확인)
• 부채 정보: 모든 부채 계좌 및 월 상환액 내역
• 다운페이먼트 증빙: 예금 잔고 또는 선물증서(Gift Letter)  

사전 승인 시 **금리 고정 기간(rate hold)**은 보통 **60 - 130일 또는 최대 120일 정도**로 유지된다. 이는 금리가 변동성이 큰 상황에서 금리 상승 리스크를 줄여주는 보호 장치 역할을 한다.  

또한, 사전 승인 과정 중에 **스트레스 테스트(stress test)**가 여전히 적용된다. 스트레스 테스트란 실제 시장 금리보다 보수적으로 적용된 금리(보통 약 +2% 정도 높은 금리 가정)를 기준으로 상환 능력을 평가해 보는 것으로, 이는 당신이 금리 변동 상황에서도 대출 상환이 가능한지를 보기 위한 금융 건전성 확보 장치다.  

특히 자영업자 및 불규칙 소득자의 경우에는 은행이 요구하는 서류가 더 많아질 수 있고, 신용 점수 기준 또한 조금 더 엄격하게 적용될 수 있다. 이러한 세부 절차는 사전 승인 전 모기지 브로커와의 충분한 상담을 통해 대비해야 한다.  

3. 사전 승인 활용법 – 실전 전략과 최신 팁

사전 승인 과정은 단순히 서류 제출로 끝나는 것이 아니라, 전략적으로 활용하는 것이 중요하다. 

첫째, 예산 범위를 확실히 하는 도구로서 사전 승인 금액을 주택 검색의 기준으로 삼아야 한다. 이는 시간과 에너지를 절약하고, 비현실적인 매물 탐색을 피하게 해주는 중요한 전략이다.  

둘째, 금리 고정 전략을 고민해야 한다. 사전 승인 단계에서 금리를 고정해 두면 이후 금리 상승 시에도 사전에 확보한 금리를 유지할 수 있다. 하지만, 만약 시장 금리가 하락하면, 일부 기관은 **금리 리롤(re-lock)**을 허용하여 금리를 다시 낮출 수 있도록 도와 주기도 한다.  

셋째, 사전 승인 상태를 유지하는 동안 **새로운 큰 신용 활동(예: 큰 소비, 자동차 대출, 새로운 신용카드 신청)**은 피하는 것이 좋다. 금융기관은 최종 승인 시점 직전까지 신용 상황을 다시 검토하기 때문에 큰 변화는 승인 조건에 영향을 줄 수 있다는 점을 기억해야 한다.  

또한, 사전 승인 **편지(letter)**를 반드시 문서로 받아 두는 것이 중요하다. 일부 상담자는 구두로만 “예상 승인 금액”을 이야기하는 경우도 있으나, 서면으로 되어 있어야 실제 매매 오퍼 제출 시 신뢰성을 확보할 수 있는 증거 자료로 활용될 수 있다.  

결론: 사전 승인은 전략적 준비이고 경쟁력이다

집을 사는 여정은 금융적인 준비, 시장 분석, 그리고 결정적인 순간의 판단이 모두 모여 이루어진다. 이 과정에서 **사전 승인은 단순한 서류 단계가 아니라 당신이 실제로 얼마를 감당할 수 있는지, 어떤 조건에서 거래를 진행할 수 있는지를 먼저 확인하는 매우 전략적인 준비 단계다.  

사전 승인서를 가지고 있다면, 매물에 오퍼를 넣을 때 판매자에게 신뢰감을 줄 수 있는 강력한 신호가 된다. 또한, 금리가 불안정한 시기에도 **금리 보호 장치(rate hold)**를 활용해, 변동 리스크를 줄이고 안정적인 거래 계획을 세울 수 있는 기반이 된다.  

결국 사전 승인은 집을 살 때 생기는 리스크를 줄이고, 계획을 명확히 하며, 경쟁에서 우위를 점하게 해주는 필수 과정임이 분명한 무엇이다.

다음 주 칼럼에서는 사전 승인을 넘어 실전 심사에서 가장 중요한 척도가 되는 '소득 증빙의 정석'에 대해 직장인과 자영업자의 케이스별로 상세히 다룰 예정이다.