제가 2007년에 미국에서 2년을 살다가 캐나다 영주권을 받고 2009년부터 캐나다에서 살기 시작했습니다. 사실 이때만 해도 캐나다는 미국에 비해서 낭만이 있었습니다.

소소한 일상이 있었고, 미국에 비해서 검소했죠. 이 당시 제가 미국에서 타던 혼다 Cr-V를 캐나다로 가져와서 탔었는데, 그때는 이 정도면 나름 괜찮은 차였죠.

이후로 15년이 지난 지금, 참 많이 변했습니다.

평균 주택가격은 단독주택의 경우 50만불에서 130만불로 80만불 이상 상승했고, 인구는 3300만명에서 2024년 현재 3900만명이 넘는 4000만명에 육박하고 있습니다. 여기에 주택부채는 15년 전 9조달러에서 13조 달러까지 증가했습니다. 

이런 큰 변화 속에서 최근 발표된 완화된 모기지 정책들까지 양극화를 가중시키고 있는 모습인데, 크게 다음의 3가지로 요약됩니다.

1. 모기지 보험으로 주택구입, 상환 기간을 25년=>30년
2. 모기지 보험으로 주택구입, 주택가격 한도를 1M=>1.5M
3. 모기지 스트레스 테스트, 신규모기지에는 적용되지만, 갱신(Renewal)에서 적용되지 않는다.

우선 집을 살 때, 소득은 높은데 다운페이가 부족하다면 모기지 보험에 가입하고 모기지를 빌릴 수 있는데, 이때 상환기간이 25년이었는데 최근 30년으로 늘어났습니다.

즉, 상환기간을 25년에서 30년으로 늘렸으니, 아무래도 매달 내야 하는 원금과 이자 감소하는 효과가 있을 것이기에 모기지를 승인받기가 다소 쉬워지겠죠. 하지만, 모두 다 잘 아시듯이 돈을 오래 빌리면 이자가 많아지죠. 따라서 25년에서 30년으로 상황 기간을 늘리면 결국 총이자액이 증가하게 되는 것입니다.

두번째로, 모기지 보험을 이용해서 구입할 수 있는 주택가격이 기존의 1M에서 최대 1.5M으로 증액되었습니다.

조금 더 구체적으로 살펴보면, 기존에는 구입가능한 주택의 최대한도가 1M이었기 때문에, 100만불의 5%인 5만불만 다운페이를 하고 95만불을 모기지로 빌릴 수 있었습니다. 하지만 최대한도가 1.5M이 되었기 때문에, 1.5M의 5%인 7.5만불만 다운페이 하면 142.5만불의 모기지까지 빌릴 수 있게 된 것입니다. 

그런데, 말이 140만불이지만, 이 정도의 모기지를 받으려면 연봉이 대략 30만불은 되어야 하겠습니다.

즉, 이렇게 대출한도를 증액시킴으로써 다음과 같은 반향을 일으킬 것입니다.

우선, 고소득자에게는 돈을 더 빌려 주겠다는 것입니다. 뭐 이건 아주 기본적인 자본주의 원리이기는 합니다만, 소득이 부족한 사람들을 위한 정책이 전무한 걸 생각하면 결국 있는 사람들을 위한 정책이죠.

두번째는, 최근 주택가격이 많이 떨어졌다고는 하지만, 그래도 광역토론토 안에서 100만불 밑으로 Freehold 타운하우스를 보기는 어렵습니다.

_{2부에서 계속됩니다.}