BMO 5년 고정 5.14%…TD·RBC 일부 상품 두 달 새 0.4~0.5%P 상승

저금리 때 집 산 한인 가구 직격탄…“자동 갱신 말고 120일 전부터 비교해야”

캐나다 6대 은행이 일제히 일부 고정 모기지 금리를 인상하면서 올해 대출 갱신을 앞둔 주택 소유자들의 부담이 커지고 있다. 특히 2020~2021년 초저금리 시기에 주택을 구입한 한인 가구들은 월 상환액이 크게 늘어날 수 있어 사전 대비가 필요하다.

업계 전문매체 캐나디언 모기지 트렌즈에 따르면 CIBC는 10월 9일 1~4년 고정금리를 0.15%포인트, 5년 고정금리를 0.20%포인트 인상했다. BMO도 이틀 앞선 7일 3년 고정금리를 4.94%, 일반 5년 고정금리를 5.14%로 조정했다.

RBC와 TD, 스코샤은행, 내셔널은행도 앞서 일부 상품의 금리를 올리면서 캐나다 ‘빅6’ 은행이 모두 인상 대열에 합류했다. 특히 TD와 RBC 일부 상품은 9월 초 이후 누적 인상폭이 0.40~0.50%포인트에 달한다.

문제는 대규모 모기지 갱신이 동시에 몰리고 있다는 점이다. 캐나다모기지주택공사(CMHC)는 올해 약 115만 건, 내년에도 약 94만 건의 모기지가 만기를 맞을 것으로 추산하고 있다.

금리가 0.2%포인트만 올라도 대출액이 클수록 부담은 눈덩이처럼 커진다. 25년 상환 기준 5년 고정금리가 4.80%에서 5.00%로 오르면 50만 달러 모기지의 월 상환액은 2851달러에서 2908달러로 약 57달러 증가한다. 5년간 약 3400달러를 더 내는 셈이다.

더 큰 문제는 2020~2021년 2~3%대 금리로 대출받은 가구다. 캐나다 중앙은행은 2025~2026년 갱신하는 5년 고정 모기지 대출자의 월 상환액이 2024년 말과 비교해 평균 15~20% 증가할 수 있다고 분석한 바 있다.

기준금리가 현재 2.25%인데도 고정 모기지 금리가 오르는 이유는 국채 금리 때문이다. 고정 모기지는 중앙은행 기준금리보다 은행의 자금조달 비용과 밀접한 캐나다 5년물 국채 수익률의 영향을 크게 받는다. 5년물 수익률은 9월 초 3.45% 수준에서 한때 3.73%까지 치솟았다.

시장에서는 오는 10월 19일 소비자물가지수(CPI) 발표와 28일 캐나다 중앙은행 금리 결정을 주목하고 있다. 물가 압력이 예상보다 강할 경우 국채 금리가 다시 오르면서 모기지 금리에 추가 상승 압력을 줄 가능성이 있다.

갱신을 앞둔 한인 주택 소유자들은 특히 ‘자동 갱신’을 피할 필요가 있다. 기존 은행이 보내온 갱신 조건을 그대로 받아들이기보다 만기 120~180일 전부터 다른 은행과 독립 모기지 브로커의 조건까지 비교하는 것이 중요하다. 90~120일 동안 금리를 확보하는 ‘레이트 홀드(rate hold)’를 활용하는 방법도 있다.

현재 변동금리가 고정금리보다 낮지만 향후 기준금리가 오르면 격차가 빠르게 줄어들 수 있는 만큼 단순히 현재 금리만 보고 결정하는 것도 주의해야 한다.

밴쿠버와 토론토 등 집값이 높은 지역의 한인 가구에는 0.5%포인트의 금리 차이도 수천 달러의 부담으로 돌아올 수 있다. 모기지 갱신 통지서를 기다리기보다 만기 수개월 전부터 은행과 브로커를 비교하고, 금리가 추가로 0.5~1%포인트 올라도 감당할 수 있는지 가계 예산을 미리 점검하는 것이 필요한 시점이다. <뉴스/사진: 밴쿠버 교차로>