안녕하세요, 이번 칼럼에서는 광역토론토 부동산시장에 영향을 주는 여러가지 외부적인 요인들과 전체적인 주택시장의 추세를 살펴보고, 이를 바탕으로 2025년을 전망해 보고자 합니다.

우선, 최근 0.5% 추가 인하한 금리 이야기를 안 할 수 없죠!

그런데, 생각외로 많은 분들이 혼돈하는 것이, 기준금리가 내려가니 고정금리와 변동금리가 함께 하락한다고 생각하는 것입니다.  하지만, 변동금리가 기준금리에 영향을 받는 것과 달리, 고정금리는 5년 만기 국채수익률에 영향을 받게 됩니다. 

자, 이 그래프를 보시면 최근 10년 부터의 고정금리와 변동금리의 차이를 확인하실 수 있습니다. 2014년도고정금리가 더 높았고, 2016년에는 조금 비슷했다가, 2018년 후반 부에 큰 차이를 보였고, 코로나 당시 변동금리가 확 떨어졌던 것을 볼 수 있습니다.

그리고 2021-2022년에는 변동금리가 고정금리보다 많이 저렴해서, 이때 주택을 구입하신  많은 분들이 변동금리를 이용했습니다. 그리고, 2022년 조금 전부터 인플레이션 때문에 금리를 급격히 올리기 시작했습니다. 

하지만, 여기 보시면, 변동금리는 계속해서 상승했지만, 고정금리는 5%대까지 올라갔다가 주춤하는 모습을 보여 주고 있습니다. 그리고, 지금은 변동금리와 고정금리가 함께 내려가고 있는 듯하지만, 변동금리가 더 빠르게 하락하고 있는 모습입니다.  

또한 이 그래프에 나와있지 않는 최근에는 오히려 고정금리는 살짝 오르는 모양세입니다.

따라서 최근 큰 폭의 금리인하를 발표하면서 앞으로는 점진적인 인하를 하겠다고 말한, 캐나다 중앙은행 총재의 말처럼, 4% 초반이나 3% 후반에 머물러 있을 가능성이 높습니다.

그리고 위의 그래프에서도 확인하실 수 있듯이, 4% 초반이면, 코비드 상황 전으로 되돌아간 것을 확인할 수 있습니다.

자, 그럼 이번에는 이와 같은 이자율을 4%로 하면 실제로 모기지 금액이 얼마나 절약되는지 살펴보도록 하겠습니다.

예를 들어서, 100만불짜리 주택을 20% 다운페이를 하고, 80만불 모기지를 받아서 이자율 6%일때와 4%일때는 비교하면 다음과 같습니다.

100만불 20% 다운페이 80만불 모기지, 6% -> $4,758, 4% -> $3.804

거의 Monthly Payment에서 천불이 감소하는 효과가 발생하니, Buyer가 움직이는 데는 충분한 동기가 될 수 있을 것을 보입니다.

여기에 다운페이가 20%가 되지 않아서 모기지 보험에 가입해야 하는 바이어들이 2024년 12월 15일 부터는 기존 25년 상환에서 30년 상환으로 상환기간이 늘어났음을 보게 됩니다.

따라서 이와 같이 상환기간을 25년에서 30년으로 늘렸을 때 모기지 가능금액이 얼마나 증가하는지 살펴보면 다음과 같습니다.

100만불 20% 다운페이 80만불 모기지, 4%(25년) -> $4,208, 4%(30년) -> $3,804

즉, 400불 정도 Monthly Payment가 감소하는 효과가 있는 것을 확인할 수 있습니다.

그럼 이번에는 계속해서 증가하고 있는 재고량과 판매량에 대해서 간략하게 살펴보겠습니다.

우선 아래의 그래프는 최근 10년 중 가장 높은 재고량을 보이는 광역토론토 주택시장의 모습을 잘 대변해 주고 있습니다. 그나마 판매량은 천천히 회복중인 것으로 확인이 되고 있네요.

이번에는 지난 5년 동안의 콘도유형과 콘도 유형이 아닌 주택의 판매량 변화에 대한 그래프입니다.  그래프에서 확인하실 수 있듯이, 2020년을 지나 2021년에 접어 들면서, 그래프의 추세선이 수치는 높지만, 원래대로 돌아온 것을 확인할 수 있습니다.

그리고, 2022년과 2023를 지나면서 계속해서 조정이 되었고, 2024년에는 더욱 조정이 되었는데, 최근 10월에는 살짝 2021년의 거래량이 높았던 시기로 되돌아간 듯한 착각을 연출하는 것을 확인하게 됩니다.

그래서 여기서도 보면 Royal LePage에서 2025년 주택가격 예측을 A Return to Stability 라고 말하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

하지만, 현재 주택시장은 아직 차가운 모습입니다.

지금까지의 내용들과 지난 11월 주택거래현황 자료들을 중심으로 살펴보면, 최근 지속된 3년 동안의 주택시장의 하락세는 어느 정도 바닥권을 찍은 모습입니다. 여기에 금리인하가 큰 폭으로 계속되지는 않을 것이라는 한계는 있겠지만, 최고점이었을 때와 비교하면 많이 하락하였기 때문에 바이어에게는 분명히 도움이 되고 있는 실정입니다.

다만, 금리가 이렇게 까지 급격하게 하락한 이유가 침체국면에 본격적으로 접어든 경제불황에서 비롯되었기 때문에, 추가 금리인하나 추가 주택가격하락에도 불구하고 바이어들이 움직일 수 있는 여력이 오히려 제한되고 있는 모습입니다.

여기에 연말과 연초의 소비진작을 위해서 시작하는 정부의 선심성 현금지급과 세금공제가 끝나면서, 본격적인 경제불황이 시작될 가능성도 있습니다. 이런 측면에서 캐나다 중앙은행 전 총재는 캐나다가 이미 경제불황에 접어들었다고 말하고 있습니다.

게다가 미국 트럼프 대통령의 취임과 함께 시작될 많은 정책들이 캐나다 주택시장은 물론 경제전체에 계속해서 부정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 

코비드 상황을 이겨내기 위해서 돈풀기를 하였고, 이 돈 풀기 때문에 발생한 인플레이션을 잡으려고 금리를 오랫동안 급격하게 올렸습니다. 그리고 이젠 급격하게 내리고 있는 모습이죠. 이 모든 과정 속에서도 주택시장은 아직도 침체되어 있지만, 다소 안정되면서 바닥을 찍고 반등할 가능성을 보여주고 있습니다.

하지만, 한편으로는 코비드 상황과 인플레이션, 금리인상과 금리인하의 모든 결과들이 한꺼번에 후폭풍으로 나가오고 있는 모습도 보입니다.

둘 다 무서워서, 선택하기가 너무나 어려운 상황입니다. 하지만, 아무리 선택을 미루어도 또 다른 어려운 상황에서 선택을 해야 앞으로 나아갈 수 있는 것이 우리들 삶이라고 생각합니다. 여러분들의 선택에 조금이나 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

2024년 함께 해 주셔서 감사드리고, 새해에는 계획하신 모든 일들을 성취하시길 소망합니다.

감사합니다.