새 집의 열쇠를 받고 거실을 무슨 색으로 칠할지 꿈꾸고 있는데, 클로징 날 지하실이 매년 침수된다는 사실을 알게 되거나 이웃으로부터 충격적인 집의 역사를 듣게 된다면 어떨까요?

모든 구매자가 결국 묻게 되는 질문은 이것입니다: 판매자는 무엇을 법적으로 알려야 하고, 무엇을 굳이 말하지 않아도 되는가?

온타리오에서 판매자의 고지 의무를 이해하는 것은 단순히 투자를 보호하는 문제를 넘어섭니다. 언제 법적 구제수단이 있는지, 언제는 단지 질문을 더 잘 했어야 하는 상황인지 아는 문제이기 때문입니다.

1.판매자가 법적으로 고지해야 하는 것: 중대한 잠재적 결함

온타리오 법률에서 판매자는 **중대한 잠재적 결함(material latent defects)**을 고지할 법적 의무가 있습니다.

이는 숨겨져 있고(latent), 쉽게 눈에 띄지 않으며 합리적인 검사를 거친 구매자가 발견하기 어려운 문제들입니다. 즉, 판매자가 알고 있지만 일반적인 집 구경이나 전문 홈 인스펙션으로는 발견하기 어려운 문제들입니다.

핵심 단어는 **"잠재적(latent)"**입니다. 눈에 보이는 명백한 문제(patent defects), 예를 들어 깨진 창문이나 보이는 지붕 손상은 구매자가 본인 책임으로 발견하고 가격 제안에 반영해야 합니다. 판매자는 이런 명백한 문제까지 고지할 의무는 없습니다.

“알고 있었는가(knowledge)” 요건

판매자는 실제로 알고 있던 결함만 고지할 의무가 있습니다. 판매자에게 문제를 발견하기 위해 자체 검사할 의무는 없습니다. 만약 판매자가 진짜로 지하실 침수를 몰랐다면 법적 책임이 없습니다. 그러나 그들이 문제를 적극적으로 은폐했거나 반복적으로 겪고도 고지하지 않았다면, 법적 조치의 근거가 될 수 있습니다.

2. 판매자가 고지할 필요가 없는 것: 낙인(Stigmatized) 재산

온타리오 법이 구매자를 놀라게 할 수 있는 부분입니다. 판매자는 소위 “낙인(stigmatized)” 사건들에 대해 법적으로 고지할 의무가 전혀 없습니다.

• 주택에서 발생한 사망 (살인, 자살 포함)
• 물리적 손상이 수반되지 않는 범죄 행위 (예: 이웃의 보석 도난)
• 초자연적 현상 주장 (“귀신이 나온다” 등)
• 일부 구매자가 원치 않을 수 있는 시설(그룹홈, 중간 보호시설 등)과의 근접성

법이 이러한 사항에 대한 고지 의무를 부과하지 않는 이유는, 이러한 요소들이 주택의 물리적 상태나 가치에 직접적인 영향을 미치지 않는다고 보기 때문입니다. 법은 건물 자체의 실질적 결함에 초점을 맞춥니다.

구매자 스스로 낙인 사건을 조사하는 방법

낙인 사건이 구매 결정에 중요하다면, 직접 묻는 것이 유일한 방법입니다.

• 직접 질문의 중요성: 판매자는 자발적으로 말할 의무는 없지만, 직접적인 질문에 거짓으로 답하면 (비록 비물질적인 문제라도) 법적 책임이 생길 수 있습니다.
• 조사 경로: 공적 기록, 지역 뉴스 아카이브, 이웃과의 대화, 혹은 지역 부동산 에이전트가 가진 정보를 활용하여 부동산의 역사를 조사해야 합니다.

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