집을 사기로 마음먹었다면 가장 먼저 무엇을 해야 할까요? 부동산 앱을 켜서 매물을 검색하는 것보다 선행되어야 할 일은 바로 내 ‘신용점수(Credit Score)’ 를 확인하는 것입니다. 신용점수는 캐나다의 주요 신용기관(Equifax, TransUnion)이 집계하는 300~900 범위의 숫자로, 대출 상환 성향을 빠르게 보여주는 지표입니다.

은행 입장에서 신용점수는 돈을 빌리는 사람의 ‘금융 성적표’ 입니다. 아무리 소득이 높아도 이 성적표가 기준 미달이라면, 최저 금리는 커녕 대출 승인 자체가 어려울 수 있습니다. 일반적으로 680점 이상이면 A-Lender(은행, 크레딧유니온)에서 유리한 조건을 받을 가능성이 크며, 660~680 구간도 승인 가능성이 있지만 금리나 조건은 다소 불리할 수 있습니다. 620 이하(혹은 600대 초반)에서는 대체/프라이빗 렌더를 고려해야 할 가능성이 높습니다.

1. 캐나다의 양대 산맥: 에퀴팩스(Equifax)와 트랜스유니온(TransUnion)

캐나다에는 개인 신용 정보를 관리하는 두 기관, Equifax와 TransUnion이 있습니다. 동일인이라도 두 기관의 산출 모델이 달라 점수가 다를 수 있으며, 렌더마다 어떤 기관을 참고하는지도 다릅니다. 점수 범위는 300~900이며, 660~724는 ‘Good’, 725~759는 ‘Very Good’, 760+는 ‘Excellent’로 분류하는 기준이 널리 쓰입니다.

• 680점 이상: A-Lender에서 ‘베스트 레이트’ 접근이 가능한 일반적 안정권으로 간주됩니다.
• 720점 이상: 매우 우수한 점수로 대부분의 렌더에서 우대 조건에 유리합니다.
• 600점 미만: 은행권 접근이 어려울 수 있어, 대체/프라이빗 렌더를 검토해야 할 가능성이 큽니다.

참고로, 렌더들은 신용점수 외에도 소득, 부채비율, 다운페이먼트, 자산 유동성 등을 종합 평가합니다.

2. 내 점수를 조회하면 점수가 떨어진다? (Hard Pull vs Soft Pull)

“내가 내 점수를 자주 확인하면 신용도가 떨어진다”는 오해가 많지만, 본인 조회는 ‘Soft Inquiry’로 점수에 영향을 주지 않습니다. 반면 새 신용을 신청할 때 발생하는 ‘Hard Inquiry’는 점수를 소폭 낮출 수 있으며, 짧은 기간에 다수의 하드 조회가 누적되면 리스크 신호로 받아들여질 수 있습니다.

모기지나 자동차 대출 ‘금리 쇼핑’의 경우, 동일한 유형의 하드 조회가 특정 기간(대략 14~45일) 내에 이루어지면 신용점수 산정에서 한 번의 조회로 묶이는 예외가 적용됩니다. 따라서 금리 비교는 ‘집중 기간’에 진행하는 것이 유리합니다.

3. 신용점수를 올리는 골든 룰 (Golden Rules)

지금 당장 점수가 낮더라도, 몇 가지 원칙만 지키면 회복할 수 있습니다.

• 연체는 절대 금물: 결제 이력은 가장 중요한 요소입니다. 최소 결제액만이라도 제때 납부하고, 어려움이 예상되면 즉시 렌더에 연락하세요.
• 한도 대비 사용액(Utilization) 30% 유지: 신용카드 총 한도 대비 사용률은 낮을수록 좋습니다. 일반적으로 30% 이하(정부 가이드 기준 35% 이하 권장)를 유지하세요.
• 오래된 카드는 해지하지 마세요: 신용 기록의 길이는 점수에 유리합니다. 오래된 계정을 유지하면 평균 신용 연령과 가용한도가 유지되어 긍정적입니다.
• 짧은 기간 다중 신청 자제: 불필요한 하드 조회를 줄이고, 동일 상품은 2주 안팎으로 묶어서 신청하세요.
• 혼합 신용 포트폴리오: 카드, 오토론, 라인오브크레딧 등 균형 잡힌 신용 구조가 도움이 됩니다. 다만 상환 능력이 최우선입니다.

준비된 자가 좋은 금리를 얻습니다

모기지 심사가 까다로워질수록 신용점수의 중요성은 커집니다. 본격적인 봄 시장이 오기 전, Equifax 및 은행 앱, 그리고 Borrowell, Credit Karma 같은 서비스로 무료 점수를 확인하세요. 은행(예: TD, Scotia, etc.)도 앱에서 조회를 제공하며, 본인 조회는 점수에 영향을 주지 않습니다.

만약 점수가 애매하거나 관리가 필요하다면 주저하지 말고 연락 주세요. 현재 상황에서 점수를 빠르게 개선하고 최적의 모기지를 받을 수 있는 전략을 함께 설계해드리겠습니다.

_{Joshua Lim | Mortgage Agent}

_{여러분의 상황에 딱 맞는 최적의 모기지 솔루션을 찾아드립니다.}