5월 시장이 작년보다 나아진 것은 사실이지만, 그것이 곧 셀러 마켓을 의미하지는 않습니다. 희망 가격을 붙이고 기다리는 전략은 지금 시장에서 시간 낭비로 끝날 가능성이 큽니다. 매물이 팔리기까지 걸리는 평균 일수(PDOM)는 2022년 봄 9일에서 지금은 67일로 늘어났습니다. 가격을 잘못 책정하면 두 달 넘게 팔리지 않는 시장이 됐다는 뜻입니다.

“우리 집은 다르다”는 생각은 매도자라면 누구나 한 번쯤 하게 마련이지만, 시장은 결국 데이터로 움직입니다. 지금 당장 팔지 않아도 될 여유가 있다면 다행이지만, 그렇지 않다면 리스팅 가격이 아닌 최근 실거래 가격을 기준으로 현실적인 가격을 정하는 것이 첫 단추입니다.

바이어분들께 전하는 말씀

참고자료: Remax Wealth, “Is the Toronto Condo Market Starting to Tighten? What May 2026 Data Tells Us” https://www.remaxwealth.com/insights/is-the-toronto-condo-market-starting-to-tighten-what-may-2026-data-tells-us

다만 이 변화는 한꺼번에 오지 않습니다. 좋은 매물부터 먼저 빠르게 팔리기 시작하고, 그다음 셀러들이 협상에 덜 응하게 되며, 어느 순간 보고 있던 매물이 사라졌다는 것을 깨닫게 되는 식으로 천천히 진행됩니다. 지금 당장 아무 콘도나 사라는 말씀은 아닙니다. 재정적으로 안정적이고 5년 이상의 보유 계획이 있다면 지금 시장에서 분명한 기회가 존재합니다. 유닛의 품질, 빌딩의 관리 상태, 위치 — 이 세 가지는 어떤 시장에서도 변하지 않는 기준입니다.

구조적 경고 — 표면 아래의 두 가지 시한폭탄

지금까지는 표면에 드러난 시장의 모습이었습니다. 그 아래에는 두 개의 구조적 경고가 동시에 진행되고 있습니다.

경고 1 — 흔들리는 캐나다 가계

참고자료: Better Dwelling, “Canadian Insolvencies Surge to
Second Highest Level on Record”
https://betterdwelling.com/canadian-insolvencies-
surge-to-second-highest-level-on-record/

2026년 4월 캐나다 파산 신청 건수는 13,010건으로, 2009년 금융위기 이후 17년 만의 최고치를 기록했습니다. 그중 소비자 파산이 12,580건으로 전체의 97%에 달합니다.

파산은 후행 지표입니다. 경제가 나빠지기 시작할 때 나오는 신호가 아니라, 오래전부터 버텨오다가 더는 버틸 수 없게 된 가계가 이제야 수면 위로 드러나는 것입니다. 즉 지금의 숫자는 현재의 고통이 아니라 과거에 누적된 고통의 결과입니다. 모기지를 버티지 못하는 가구가 늘어나면 결국 매물로 이어지고, 지금 줄고 있는 재고가 다시 늘어날 수 있다는 점에서 부동산 시장과 직결되는 문제입니다.

경고 2 — 2027년 모기지 갱신 폭탄

참고자료: BNN Bloomberg,“Around 10 Per Cent of Toronto Mortgage Holders
Could Have Trouble Refinancing in 2027: BoC”
https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/ 2026/06/09/around-10-per-cent-of-toronto-mortgage-holders-could-have-trouble-refinancing-in-2027-boc/

팬데믹 시기 거의 0%에 가까웠던 금리로 5년 고정 모기지를 받았던 물량이 이제 갱신 시점을 맞고 있습니다. 향후 1년 안에 갱신을 맞는 물량은 캐나다 전체 모기지 잔액의 약 12%에 해당하며, 갱신 시 월 납입금은 약 15% 오를 것으로 예상됩니다.

전국 평균으로는 약 4%의 소유주가 리파이낸싱 자체가 불가능한 상황에 놓일 것으로 전망되지만, 토론토는 그 두 배가 넘는 약 9%입니다. 토론토 집값이 2022년 고점 대비 33% 떨어지면서 에쿼티가 줄어든 영향이 큽니다. 담보 가치가 줄면 대출 조건을 충족하지 못하는 집주인이 늘어나기 마련입니다. 집값 하락은 바이어에게는 반가운 소식이지만, 고점에서 집을 사신 오너들에게는 높은 금리만큼이나 심각한 문제가 됩니다.

리파이낸싱이 막힌 주택 소유자들에게는 선택지가 좁아집니다. 에쿼티를 활용한 부채 상환도, 상환 기간 연장을 통한 월 납입금 조정도, 다른 은행으로의 모기지 이전도 모두 어려워집니다. 이미 숫자로도 확인됩니다. 토론토 지역 고부채 모기지 보유자의 60일 이상 연체율은 2025년 3월 0.78%에서 2026년 3월 1.33%로 뛰었습니다. 2018~2019년 평균의 10배에 해당하는 수치입니다.

금리 — 쉽게 내려가지 않습니다

참고자료: Zoocasa, “BoC Rate Hold-June 2026”
https://www.zoocasa.com/blog/boc-rate-hold-june-2026/

지난 6월 18일 캐나다 중앙은행은 기준금리를 2.25%로 네 번째 연속 동결했습니다.“경기가 침체인데 왜 금리를 내리지 않느냐”는 의문이 들 수 있지만, 이란 전쟁으로 유가가 오르며 인플레이션이 다시 자극받고 있다는 배경이 있습니다. 중앙은행은 호르무즈 해협 상황이 풀리지 않으면 금리 인상 가능성도 배제하지 않고 있고, 미국 역시 올해 한 차례의 금리 인상을 거의 기정사실화하는 분위기입니다.

캐나다 의회예산국 역시 2026년 내내 현재 금리를 유지한 뒤 2027년에는 오히려 2.75%로 인상될 것으로 내다보고 있습니다. 금리가 내려가면서 시장이 살아날 것이라는 기대는 아직 근거를 찾기 어렵습니다. 현재 5년 변동금리는 3% 중반대, 5년 고정금리는 4%를 막 넘어선 수준에서 상승 압력이 이어지고 있습니다.

이런 분위기 속에서 모기지 전문가들 사이에는“예측보다 보호를 우선하라”는 말이 공통적으로 나옵니다. 지금 매수나 갱신을 앞두고 계시다면 최대 120일까지 유효한 사전 승인과 금리 홀드를 확보해 두는 것이 현실적인 전략입니다.

같은 자료에서 45세 이상 캐나다 홈오너 대상 설문 결과도 눈에 띕니다. 69%가 은퇴 재정에 대한 우려로 지출을 줄이고 있다고 답했고, 45~54세 응답자의 68%는 자신의 노후를 준비하면서 동시에 가족을 재정적으로 부양하고 있다고 답했습니다. 시장 참여자들이 예전만큼 자유롭게 움직일 여유가 없다는 뜻이며, 시장이 회복되더라도 그 속도는 더딜 수밖에 없다는 것을 보여줍니다.

다음주에 계속됩니다.